Cedolare secca su affitti
In attuazione del Federalismo fiscale, è stata finalmente introdotta la cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti, che a partire dal 2011 può rappresentare SOLO per le persone fisiche un regime di tassazione alternativo rispetto all’IRPEF dei redditi da affitto di immobili ad uso abitativo (al momento restano pertanto esclusi dalla norma gli immobili commerciali anche se locati da persone fisiche).
Come evidenziato in premessa non sono comunque interessate alla disciplina in esame le locazioni effettuate nell’esercizio di impresa.
L’imposta sostitutiva è fissata al 21%, ridotta al 19% per i contratti concordati (L. 431/98).
L’applicazione della cedolare secca richiede obbligatoriamente:
- una specifica opzione in via telematica all’agenzia delle entrate da parte del soggetto che intende applicarla, (al riguardo le modalità non sono ancora state definite dal Ministero);
- la comunicazione preventiva all’inquilino a mezzo lettera raccomandata, nella quale viene altresì (pena nullità) dichiarato di rinunciare alla applicazione degli aumenti ISTAT (in presenza dell’opzione non è infatti possibile l’aggiornamento del canone per tutta la durata).
L’opzione per l’imposta sostitutiva esonera anche dall’imposta di bollo sui contratti e dal pagamento dell’imposta di registro sui contratti, anche in sede di rinnovo e di risoluzione.
Sulla base di quanto sopra è evidente che la convenienza della imposta sostitutiva è legata strettamente alla posizione reddituale del contribuente e alla aliquota IRPEF nella quale si colloca (maggiore è il reddito e più sono gli immobili posseduti e più risulta conveniente).
Occorre inoltre sottolineare che l’applicazione già dal periodo di imposta 2011 comporterà diverse problematiche operative oggi ancora incerte, tra le quali il pagamento o il non pagamento dell’imposta di registro annuale, il termine per l’invio delle raccomandate agli inquilini, la determinazione degli acconti. Su tali questioni restiamo in attesa di istruzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Contratti di leasing immobiliare
Come noto, la Finanziaria 2011 ha “rivisto” la disciplina tributaria dei contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili acquistati da società di leasing per essere concessi in locazione, al fine di rendere equivalente la tassazione prevista per l’acquisto dell’immobile con quella applicabile in caso di acquisizione in leasing dello stesso.
In particolare si rammenta che, a decorrere dall’1.1.2011, in caso di acquisto, da parte di una società di leasing, di un immobile al fine di concederlo in locazione:
- non è più possibile applicare le imposte ipocatastali nella misura ridotta della metà che quindi vanno applicate nella misura ordinaria;
- non è più obbligatorio registrare i contratti di leasing immobiliare non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata che ora vanno registrati solo in caso d’uso;
- al momento della cessione dell’immobile da parte della società di leasing a seguito del riscatto dello stesso da parte dell’utilizzatore, le imposte di registro e ipocatastali sono dovute in misura fissa (€ 168 x 3);
- il locatario, ossia l’utilizzatore dell’immobile, è solidalmente responsabile per il pagamento sia delle imposte ipocatastali che dell’eventuale imposta di registro dovute dal locatore, ossia dalla società di leasing.
Al fine di gestire il passaggio dalla “vecchia” alla “nuova” disciplina, è altresì previsto che “per tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011 le parti sono tenute a versare un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale da corrispondere in unica soluzione entro il 31 marzo 2011”.
Cartelle di pagamento e compensazioni
Si ricorda che a partire dal 01.01.2011 in presenza di cartelle di pagamento scadute per ammontari superiori a euro 1.500,00, non è più possibile procedere alla compensazione di altri crediti nel modello F24.
A breve si informa però che sarà possibile invece procedere alla compensazione delle cartelle stesse in presenza di crediti tributari.
In buona sostanza la cartella di Equitalia, che fino ad oggi doveva necessariamente essere quietanzata, da oggi potrà essere a sua volta compensata in presenza di crediti tributari, sbloccando così tra l’altro il processo di compensazione corrente dei modelli F24.